家財が残っている家は売れない、と法律で決まっているわけではありません。不動産会社の解説コラムでも、残置物があっても売却は進められること、買主が同意すれば残置物ありで引き渡せることが一般論として紹介されています。それでも、相続した実家や親が施設に入ったあとの家を前にすると、「全部空にしてからでないと不動産会社に相談できないのでは」と手が止まる人は少なくありません。この記事では、実家売却の片付けをどこまでやればよいかを、売却方法と時期で分けて整理します。
※本記事にはアフィリエイト広告（プロモーション）が含まれます。
実家売却前の片付けの範囲を決める判断表
| 売却方法 | 荷物量 | 引き渡し条件 | 相談前にやる範囲 | 片付けの山場 |
|---|---|---|---|---|
| 仲介 | 多い | 空にして引き渡す | 思い出の品と重要書類の取り分けだけ | 引き渡し前 |
| 仲介 | 少ない | 空にして引き渡す | 取り分け＋生活ごみの処分 | 内覧前 |
| 仲介 | 多い | 買主と合意すれば一部残置 | 取り分けだけ | 買主との交渉時 |
| 買取 | 多い | 残置物ごと引き渡し可 | 取り分けだけ | 取り分けの完了時 |
| 買取 | 少ない | 残置物ごと引き渡し可 | 取り分けだけ | 取り分けの完了時 |
（表1）売却方法×荷物量×引き渡し条件の判断表
判断表の見方
表1で見てほしいのは「相談前にやる範囲」の列です。どの行も、不動産会社に相談する前に必要なのは思い出の品と重要書類の取り分けまで。家財の撤去は、売却方法が決まってから範囲を決めても遅くありません。
先に全部を片付けてしまうと、買取を選んだ場合に不要だった撤去費を払うことになりかねません。逆に、仲介で売るつもりで家財を残したまま相談しても、不動産会社は「いつまでに、どこまで」を一緒に組み立ててくれます。片付けの量は、売り方とセットで決めるものです。
「片付けの山場」は、作業量がもっとも増える時期の目安。仲介で空にして引き渡すなら引き渡し前、買取なら取り分けを終えた時点で実質的に片付けは終わります。
残置物をそのまま売却できる条件
不動産会社のコラムでは、一般論として次のような傾向が紹介されています。個人が買主になる仲介では、引き渡しまでに残置物を撤去することが条件になりやすい。一方で、買主が同意すれば残置物ありのまま引き渡すこともできる。買取の場合は、不動産会社が残置物ごと引き取る形を用意していることがあります。
残置物をそのまま売却できるかどうかは、買主が誰で、何に同意するかで決まります。家具を使いたい買主がいれば、エアコンや照明を残す話がまとまることもあります。どこまで残せるかは、相談した不動産会社に早めに確かめておくと段取りが組みやすくなります。
先に取り分ける思い出の品と重要書類
取り分けの手順（置き場所を決める→家族に声をかける→仕分け）
売却方法がどれでも、最初にやるのは取り分けです。順番は次の3つ。
- 取り分けた物の置き場所を先に決める。段ボール何箱までなら持ち帰れるか、空き部屋の一角をどこにするかを決めてから手を付けます。置き場所が決まらないまま始めると、何も手放せなくなります。
- 家族に声をかける。兄弟姉妹や親に「○日までに、残したい物を伝えてほしい」と期限つきで連絡します。売却後に「あれを残したかった」と言われるのを防ぐためです。
- 仕分けをする。重要書類（権利証・登記関係の書類・通帳・保険証券・年金関係の書類など）を最優先で箱にまとめ、次に写真・手紙・形見になりそうな物を分けます。
重要書類の種類と手続きの流れは、実家じまいの必要書類と手続きチェックリストにまとめています。
アルバムをめくりながら家族で手を止める時間は、作業としては遠回りに見えます。それでも「この写真、覚えてる？」という会話が生まれると、その後の「これは残す、これは手放す」という判断が軽くなることは多いものです。箱が一つ埋まるたびに、家の中が少しずつ進んでいくのも見えてきます。
仏壇・位牌・アルバムの扱い
仏壇と位牌は、宗派や菩提寺との関係で扱いが変わるため、家族で方針を決めてから動きます。処分方法の比較と魂抜きの流れは仏壇の処分方法5つを比較、費用と魂抜きの手順をご覧ください。
アルバムは量が多く、持ち帰る場所に困りやすい品です。データ化して家族で共有する方法もあります。サービスの違いは実家の写真・アルバムをデータ化するサービス比較で比べています。
取り分けた物の仮置き先
自宅に置ききれない場合は、売却が終わるまでの仮置き先を用意します。箱単位で預けられる宅配型トランクルームは、段ボールで送るだけで済むため、遠方の実家から直接送れるのが利点です。料金や保管できない品目、取り出しの条件はサービスごとに異なるため、契約前に各社の公式ページで確認してください。
各サービスの違いは宅配型トランクルームを比較してわかった選び方の分かれ目で整理しています。
売り出し前・内覧前・引き渡し前の3時点で必要な片付け
売り出し前の最低ライン
売り出し前に必要なのは、取り分けの完了と、不動産会社が家の状態を確認できることです。査定では間取りや傷み具合を見るため、部屋に入れて、床や壁がある程度見えれば足ります。生ごみや食品など、傷んで臭いが出る物はこの時点で片付けておきます。
内覧前の最低ライン
内覧では、買主が「ここに住む自分」を想像できるかどうかが大切です。最低限やっておきたいのは、玄関と水回りを空けること、通路をふさぐ物をどけること、窓を開けて換気できる状態にすること。家財がすべて残っていても、動線が確保されていれば内覧はできます。どこまで整えるかは、担当者に「この状態で内覧に出せるか」と聞くのが確実です。
引き渡し前の最低ライン（表2）
| 確認項目 | 仲介（空にして引き渡す） | 仲介（一部残置で合意） | 買取（残置物ごと可） |
|---|---|---|---|
| 家具・家電 | すべて撤去 | 合意した物以外を撤去 | 原則そのまま |
| 家電リサイクル4品目 | 撤去 | 残す物を特約で明記 | 不動産会社に確認 |
| 物置・庭の物 | 撤去 | 合意内容による | 不動産会社に確認 |
| 取り分けた品・重要書類 | 搬出済み | 搬出済み | 搬出済み |
| 鍵・設備の説明書 | 買主へ引き継ぐ | 買主へ引き継ぐ | 不動産会社へ引き継ぐ |
（表2）引き渡し前に確認する項目
どの売り方でも、取り分けた品と重要書類は引き渡し前に必ず家から出しておきます。物置や庭の片付けは見落としやすいため、実家の物置の処分方法を比較も参考にしてください。
片付けてから仲介で売る場合と残置物ごと買い取ってもらう場合の手取り比較
不動産買取で片付け不要になる範囲
不動産会社が直接買い取る買取では、会社によって残置物ごと引き取る対応があり、その場合は家財の撤去を自分で手配しなくて済みます。片付け不要といっても、思い出の品と重要書類の取り分けは自分でやる必要があります。物置や庭の物、家電リサイクル対象品まで含むかどうかは会社ごとに違うため、査定の段階で「どこまでそのままでよいか」を書面やメールで確かめておくと安心です。
計算式の組み立て
仲介と買取のどちらが手元に多く残るかは、次の2つの式で比べられます。
仲介の手取り ＝ 売却価格 − 撤去費 − 仲介手数料
買取の手取り ＝ 買取価格
一般に、買取価格は仲介での売却価格より低めに出る傾向があります。その差額が「撤去費＋仲介手数料」より小さければ、買取のほうが手取りは多くなります。差額が大きければ、片付けてから仲介で売るほうが有利です。
比べるときは、同じ時点の査定額で計算するのが前提です。仲介の売却価格は「売れると見込まれる価格」であり、確定した金額ではありません。売れるまでの期間も、あわせて聞いておきましょう。
計算に入れ忘れやすい費用項目
式に入れ忘れやすいのは次のような費用です。売れるまでの固定資産税や光熱費の基本料金、空き家の管理にかかる交通費や管理サービス代、遠方の場合の帰省費用、相続登記や測量にかかる費用。これらは売却までの期間が長いほど膨らみます。空き家期間の負担については、実家を空き家のまま放置して後悔した家族の話も参考になります。
不動産会社に聞く質問リスト（表3）
| 質問 | 聞く理由 |
|---|---|
| 残置物がある状態で、仲介と買取の両方の査定を出せますか | 2つの式を同じ時点で比べるため |
| 仲介の場合、売れるまでの期間の見込みはどれくらいですか | 維持費を計算に入れるため |
| 買取価格は残置物の撤去を含んだ金額ですか | 撤去費の二重計算を防ぐため |
| どの家財なら残したまま引き渡せそうですか | 撤去範囲を絞るため |
| 撤去業者の紹介はありますか | 見積もりの比較先を増やすため |
| 途中で売却方法を変える場合の条件はありますか | 媒介契約の縛りを確かめるため |
（表3）不動産会社に聞く質問リスト
複数社の査定を一度に比べたい場合は、一括査定サービスを使う方法もあります。
撤去費の見積もり比較の進め方
処分方法別の費用の出方（自治体ごみ・不用品回収・遺品整理）
撤去費は、処分方法によって費用の決まり方が違います。自治体の粗大ごみは品目ごとに手数料が決まっていて、出す日と場所も自治体が指定します。不用品回収はトラックの積載量や品目単位で料金を出す業者が多く、遺品整理は部屋数や作業人数、仕分けの手間を含めて見積もる形が一般的です。
金額は地域や業者によって大きく変わります。この記事では、執筆時点で公式ページの金額を確かめきれなかったため、具体的な料金は載せていません。お住まいの自治体と各業者の公式ページで、最新の金額を確認してください。自分で片付ける範囲と業者に任せる範囲の分け方は、遺品整理を自分でやる手順と業者に頼む境目にまとめています。
見積もりで比べる項目
見積もりは、総額だけで比べると判断を誤ります。比べたいのは、作業範囲（物置・庭を含むか）、追加料金が発生する条件、リサイクル料金の扱い、買取の相殺があるかどうか、作業日の指定ができるか。この5点を同じ条件で並べると、差の理由が見えてきます。3社に見積もりを頼んだ家族の例は、実家じまいの見積もりを3社取った家族が気づいた違いで紹介しています。
業者の許可確認
家庭のごみを回収するには、自治体の一般廃棄物処理業の許可などが関わります。依頼前の確認方法は不用品回収業者を選ぶ前に確認したい3つのことで詳しく解説しています。
残置物の取り決めと特約
買主と合意するときの流れ
残置物を残したまま引き渡す場合は、何を残すか、誰がいつまでに処分するかを、契約書の特約で取り決めます。口約束のままにしないことが大切です。残す物の一覧を作り、写真を添えて不動産会社に渡しておくと、特約の文案を作ってもらいやすくなります。細かな書き方や責任の範囲は、不動産会社に確認してください。
家電リサイクル4品目の出し方
エアコン・テレビ・冷蔵庫（冷凍庫）・洗濯機（衣類乾燥機）は家電リサイクル法の対象で、粗大ごみには出せません。買主が使う予定でなければ、引き渡しまでに撤去が必要です。まとめて出す手順は実家の家電処分の方法、リサイクル4品目をまとめて出す手順をご覧ください。
相続した実家を売るときに知っておく控除
相続した実家を売るときには、譲渡所得に関する税の特例が関わることがあります。制度の概要は、国税庁のタックスアンサー（国税庁の公式サイト）で、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例として案内されています。
適用できるかどうかは、家の建築時期や売却時期、売り方などの条件で変わります。片付けや解体の段取りが条件に関わることもあるため、売却方法を決める前に確認しておくと安心です。詳細は税理士・不動産会社に確認してください。
実家売却の残置物に関するよくある質問
不動産会社に相談するのは片付けの前と後のどちらですか
片付けの前に相談して問題ありません。思い出の品と重要書類の取り分けが済んでいれば十分です。売却方法が決まる前に撤去を進めると、買取を選んだ場合に不要な費用がかかることがあります。
買取でも一部の荷物は片付ける必要がありますか
残置物ごと引き取る買取でも、取り分けた品や重要書類は搬出しておきます。どこまで残してよいかは会社ごとに違うため、査定時に確認してください。
家族の意見がまとまらないときはどうすればよいですか
まず、取り分けの期限だけを全員で決めることをおすすめします。売るかどうかの議論と、残したい物の話を分けると進めやすくなります。話し合いの進め方は実家じまいの親族会議でもめないために、ある家族がやったことで紹介しています。
片付けの途中で売却方法を変えても問題ありませんか
変えること自体はできますが、媒介契約の期間や解約の条件が関わる場合があります。表3の質問リストにある「途中で売却方法を変える場合の条件」を、契約前に聞いておくと安心です。
まとめ
実家売却の片付けは、最初から全部を空にする必要はありません。不動産会社に相談する前にやるのは、思い出の品と重要書類の取り分けまで。そのうえで、仲介か買取かを「売却価格−撤去費−仲介手数料」と「買取価格」の2つの式で比べ、売り出し前・内覧前・引き渡し前の3時点で必要な範囲だけを片付けていきます。
最初の一歩は、取り分けた物の置き場所を決めること。そこが決まれば、家族への声かけも、不動産会社への相談も動き出します。実家の物を手放す作業は、これからの置き場所を一つずつ決めていく作業でもあります。
